Vous êtes propriétaire d’un bien en location meublée et vous vous demandez pourquoi vous payez à la fois la taxe foncière et la CFE ? Vous avez l’impression de subir une double imposition que vous ne comprenez pas ? Vous n’êtes pas seul dans cette situation.
Avec les récentes évolutions réglementaires, de plus en plus de propriétaires découvrent qu’ils doivent s’acquitter de plusieurs impôts locaux sur un même bien. La situation s’est même complexifiée avec les réponses ministérielles du 3 juin 2025 qui ont clarifié la position de Bercy sur ce sujet épineux.
Dans cet article, vous allez découvrir pourquoi cette situation existe, dans quels cas elle s’applique et surtout comment vous pouvez éventuellement vous en sortir. Accrochez-vous, car le monde de la fiscalité immobilière n’a pas fini de vous surprendre !
Comprendre la différence entre CFE et taxe foncière
Pour bien saisir la problématique, il faut d’abord comprendre que la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la taxe foncière sont deux impôts distincts avec des objets différents, selon le Code général des impôts.
La taxe foncière frappe la propriété immobilière. Que vous utilisiez votre bien ou pas, que vous en tiriez des revenus ou non, vous la payez en tant que propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition.
La CFE, elle, taxe l’exercice d’une activité professionnelle. Si vous exercez une activité de location meublée, même occasionnelle, vous entrez potentiellement dans le champ d’application de cet impôt. La CFE fait partie de la contribution économique territoriale (CET) et vise à financer les collectivités locales.
Concrètement, voici les principales différences :
| Critère | Taxe foncière | CFE |
|---|---|---|
| Objet | Propriété du bien | Exercice d’une activité |
| Base d’imposition | Valeur locative cadastrale | Valeur locative des biens utilisés |
| Redevable | Propriétaire au 1er janvier | Personne exerçant l’activité |
| Exonération possible | Limitée (logement principal) | Chiffre d’affaires ≤ 5 000 € |
La position officielle : cumul confirmé par Bercy
Les réponses ministérielles n°4697 Le Gac et n°4881 Falcon du 3 juin 2025 ont définitivement tranché la question. Bercy confirme que le cumul CFE, taxe foncière et même taxe d’habitation sur résidences secondaires (THRS) est légalement possible pour les locations meublées de courte durée.
Selon l’administration fiscale, il n’y a pas de ‘double imposition’ au sens juridique du terme car ces trois impôts n’ont pas le même objet. Autrement dit, chaque taxe a sa propre justification légale et peut donc coexister avec les autres.
Cette position peut sembler dure pour les contribuables, mais elle s’appuie sur une logique juridique solide. La jurisprudence du Conseil d’État du 15 juin 2023 (n°468195) avait d’ailleurs déjà posé les bases de cette interprétation en précisant les conditions d’assujettissement à la THRS.
Pour la THRS spécifiquement, l’assujettissement dépend de la ‘liberté de disposition’ du propriétaire au 1er janvier. Si vous pouvez prouver un engagement contraignant d’affectation exclusive à la location, vous pouvez obtenir un dégrèvement.
Impact pratique pour les propriétaires
Dans la réalité, cette situation peut représenter une charge fiscale importante. Prenons un exemple concret : un studio de 25m² à Lyon loué en meublé touristique peut générer :
- Taxe foncière : environ 800 € par an
- CFE : entre 243 € (base minimum) et plus selon le chiffre d’affaires
- THRS : environ 400 € par an (si applicable)
Au total, cela peut représenter plus de 1 400 € d’impôts locaux pour un bien qui génère peut-être 8 000 € de recettes annuelles.
Locations meublées LMNP : qui paie quoi exactement ?
Si vous exercez une activité de location meublée non professionnelle (LMNP), votre situation fiscale dépend de plusieurs facteurs. Le régime LMNP vous expose à différentes obligations selon le type de location que vous proposez.
Pour les locations meublées classiques (bail d’un an minimum), vous êtes généralement exonéré de CFE si vos recettes annuelles n’excèdent pas 5 000 €. Au-delà, la CFE devient due.
Pour les locations meublées de tourisme (type Airbnb), la situation est plus complexe. Vous pouvez être redevable de :
- La taxe foncière en tant que propriétaire
- La CFE si vos recettes dépassent 5 000 €
- La THRS si le logement n’est pas affecté exclusivement à la location
La doctrine fiscale a évolué avec le BOFIP du 8 novembre 2023. Depuis 2024, les résidences gérées par un exploitant (avec bail commercial) sont désormais généralement soumises à la CFE. Cette évolution concerne notamment les résidences de services ou les biens gérés par des plateformes spécialisées.
Calcul et bases minimales de la CFE
Le montant de la CFE dépend de votre chiffre d’affaires et de la base minimale fixée par les collectivités locales. Voici le barème 2025 :
- CA ≤ 10 000 € : base minimum entre 243 € et 579 €
- CA entre 10 001 € et 32 600 € : entre 243 € et 1 158 €
- CA entre 32 601 € et 100 000 € : entre 243 € et 2 374 €
- CA supérieur à 500 000 € : jusqu’à 7 533 € de base minimum
S’ajoute une taxe additionnelle de 1,12 % pour 2025 destinée au financement des chambres consulaires.
Exonérations et dégrèvements possibles
Heureusement, des solutions existent pour alléger cette charge fiscale. Les possibilités d’exonération ou de dégrèvement varient selon l’impôt concerné.
Pour la CFE, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale si votre chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 5 000 €. Les collectivités locales peuvent également décider d’exonérations partielles ou totales par délibération.
Certaines communes ont mis en place des exonérations spécifiques pour les parties d’habitation personnelle des logements utilisés à la fois comme résidence principale et pour une activité professionnelle.
Comment obtenir un dégrèvement de THRS
Pour la THRS, vous pouvez obtenir un dégrèvement en prouvant que votre logement est affecté exclusivement à la location. Les pièces justificatives à fournir incluent :
- Mandats de gestion avec des plateformes de location
- Contrats de location exclusifs
- Récapitulatifs de réservations sur l’année
- Attestations de non-usage personnel du logement
La demande de dégrèvement doit être déposée avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement de la taxe.
Que faire en cas de taxation indûment perçue ?
Si vous estimez être taxé indûment, vous disposez de voies de recours. La première étape consiste à adresser une réclamation contentieuse au service des impôts dans les délais légaux.
Voici un modèle de lettre type pour contester une CFE :
Madame, Monsieur,
Par la présente, je conteste l’avis d’imposition à la cotisation foncière des entreprises n°[numéro] d’un montant de [montant] € émis le [date].
En effet, mon activité de location meublée occasionnelle génère un chiffre d’affaires annuel inférieur à 5 000 €, ce qui m’exonère de la CFE selon l’article 1447 du Code général des impôts.
Je vous prie de trouver ci-joint les pièces justificatives de mes recettes locatives pour l’année [année].
Je vous demande donc l’annulation pure et simple de cet avis d’imposition.
Dans l’attente de votre réponse, je vous prie d’agréer mes salutations distinguées.
Échéances et paiement 2025
Pour la CFE 2025, retenez ces dates importantes :
- 16 juin 2025 : date limite de paiement de l’acompte
- 15 décembre 2025 : date limite de paiement du solde
Le paiement peut s’effectuer en ligne sur impots.gouv.fr ou par prélèvement automatique. Les obligations déclaratives varient selon votre statut et votre chiffre d’affaires.
Questions fréquentes
Est-il possible de cumuler la taxe foncière et la CFE ?
Oui, le cumul est légalement possible selon Bercy. Les réponses ministérielles du 3 juin 2025 confirment que ces impôts ont des objets différents et peuvent donc coexister. La taxe foncière taxe la propriété, la CFE taxe l’activité exercée.
Quelle est la différence entre la CFE et la taxe foncière ?
La taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier, quelle que soit son utilisation. La CFE est due par celui qui exerce une activité professionnelle, y compris la location meublée, dès lors que le chiffre d’affaires dépasse 5 000 € annuels.
Qui est exonéré de la cotisation foncière des entreprises ?
Sont exonérés de CFE : les activités dont le chiffre d’affaires n’excède pas 5 000 € par an, certaines activités agricoles, les artistes-auteurs, les loueurs occasionnels de biens meubles et certaines associations. Les collectivités peuvent également accorder des exonérations locales.
La CFE est-elle déductible des revenus fonciers ?
Non, la CFE n’est pas déductible des revenus fonciers classiques. En revanche, si vous êtes en LMNP ou LMP, la CFE constitue une charge déductible de vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui peut réduire votre imposition sur le revenu.
