Tu t’es lancé dans la location meublée non professionnelle et tu commences à te demander si tu vas devoir payer des cotisations à l’URSSAF ? C’est une question que beaucoup de propriétaires se posent ! Entre les impôts, la CFE, la TVA et tout le reste, pas facile de s’y retrouver dans cette jungle administrative. Ne t’inquiète pas, je vais tout t’expliquer simplement sur les relations entre LMNP et URSSAF !
Dans cet article, on va voir ensemble quand un loueur en meublé non professionnel doit (ou ne doit pas) payer des cotisations sociales, quels sont les seuils à connaître et comment éviter les mauvaises surprises. Parce que oui, il y a des cas où même en LMNP, l’URSSAF peut venir frapper à ta porte !
📌 L’essentiel à retenir
- Seuil critique : pas de cotisations URSSAF si tes revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an
- Changement de statut : tu deviens automatiquement LMP si tes recettes dépassent 23 000 € ET représentent plus de 50% de tes revenus globaux
- Location saisonnière : cas particulier avec cotisations sociales applicables au-delà de 23 000 € de recettes annuelles
- Prélèvements sociaux : à hauteur de 17,2% sur les recettes locatives nettes en LMNP
- Chambres d’hôtes : seuil spécifique de 5 268 € pour les cotisations URSSAF
LMNP et URSSAF : qui doit payer des cotisations sociales ?
Première bonne nouvelle : en règle générale, un loueur meublé non professionnel (LMNP) n’a pas à payer de cotisations sociales à l’URSSAF ! Pourquoi ? Tout simplement parce que l’activité de LMNP est considérée comme de la gestion de patrimoine privé, et non comme une activité professionnelle.
Mais attention, cette exonération n’est pas automatique et dépend de certains critères bien précis :
Le fameux seuil des 23 000 € et la règle des 50%
Pour rester tranquille côté URSSAF, tu dois respecter au moins un de ces deux critères :
- Tes recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €
- Ces recettes représentent moins de 50% de tes revenus globaux
Si tu dépasses ces deux seuils simultanément, tu bascules automatiquement dans la catégorie des Loueurs Meublés Professionnels (LMP). Et là, c’est une toute autre histoire : tu devras t’affilier à la Sécurité Sociale des Indépendants et payer des cotisations sociales qui peuvent représenter entre 20 et 43% de tes recettes selon ton niveau de revenus !
Prenons un exemple concret :
| Situation | Recettes locatives | % des revenus globaux | Statut | Cotisations URSSAF ? |
|---|---|---|---|---|
| Cas 1 | 19 000 € | 60% | LMNP | NON |
| Cas 2 | 28 000 € | 35% | LMNP | NON |
| Cas 3 | 30 000 € | 55% | LMP | OUI |
Tu le vois, c’est uniquement quand tu dépasses les deux seuils ensemble que tu dois passer à la caisse de l’URSSAF. Bien joué, tu viens déjà d’apprendre l’info principale !
L’exception qui confirme la règle : les locations saisonnières
Ah, mais ce ne serait pas une bonne réglementation française sans au moins une exception, n’est-ce pas ? 😉
Si tu fais de la location meublée saisonnière, les règles changent. Selon l’article L611-1 du Code de la Sécurité sociale, tu seras redevable de cotisations sociales à l’URSSAF si :
- Tes locations saisonnières génèrent plus de 23 000 € de recettes annuelles
- Pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés, le seuil est abaissé à 5 268 €
Mais qu’est-ce qu’une location saisonnière au juste ? C’est une location :
- Proposée au jour, à la semaine ou au mois (type Airbnb ou Booking)
- Où l’occupant n’y élit pas sa résidence principale
Si ton appartement à Nice est loué l’été aux touristes ou ton studio parisien aux voyageurs d’affaires pour quelques jours, tu es bien concerné par cette règle spécifique !
Les meublés de tourisme classés : un régime particulier
Pour ceux qui ont un logement avec des étoiles officielles (classification de meublé de tourisme), il y a une petite particularité. En plus du seuil spécifique de 5 268 €, tu peux opter pour le régime micro-social avec un taux de cotisations sociales réduit à 6% (+ 0,10% pour la formation professionnelle).
C’est nettement plus avantageux que les 22% appliqués pour les locations saisonnières classiques, non ?
Voici un petit comparatif pour t’aider à y voir plus clair :
| Type de location | Seuil d’affiliation URSSAF | Taux micro-social |
|---|---|---|
| LMNP classique | 23 000 € + 50% des revenus | Non applicable |
| Location saisonnière | 23 000 € | 22% |
| Meublé tourisme classé | 5 268 € | 6% |
Les prélèvements sociaux en LMNP : ne pas confondre !
Attention, même si tu n’as pas à payer de cotisations sociales à l’URSSAF, tu n’échapperas pas aux prélèvements sociaux ! Ce sont deux choses bien différentes :
- Les cotisations sociales sont dues par les travailleurs indépendants à l’URSSAF
- Les prélèvements sociaux sont dus par tous sur les revenus du patrimoine
En tant que LMNP, tu devras payer des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% sur le montant de tes recettes locatives nettes. Ces prélèvements comprennent :
- La CSG (Contribution Sociale Généralisée) : 9,9%
- La CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) : 0,5%
- Le prélèvement de solidarité : 7,5%
Ces prélèvements sont automatiquement inclus dans ton imposition, que tu sois au régime micro-BIC ou au réel. Ne les confonds donc pas avec les cotisations URSSAF qui, elles, ne s’appliquent qu’aux LMP ou aux cas particuliers que nous avons vus.
Un cas particulier : les plus-values immobilières
Quand tu vends un bien immobilier et que tu réalises une plus-value, tu seras également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2% sur cette plus-value.
Bonne nouvelle cependant : un système d’abattement existe !
- À partir de la 6ème année de possession : abattement forfaitaire de 1,65% par an
- Au bout de 30 ans de possession : exonération totale des prélèvements sociaux
De quoi te motiver à garder tes biens sur le long terme, n’est-ce pas ?
Démarches et formalités pour les LMNP face à l’URSSAF
Maintenant que tu sais quand tu dois (ou non) payer des cotisations à l’URSSAF, voyons les démarches administratives à effectuer :
L’inscription initiale
Quand tu débutes ton activité de LMNP, tu dois t’inscrire sur le site de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle) pour obtenir ton numéro SIRET. C’est ce numéro qui te permettra d’être officiellement reconnu par l’administration.
Une fois ton SIRET en poche, tu devras choisir ton régime fiscal :
- Le régime micro-BIC : simple, avec un abattement forfaitaire de 50% sur tes recettes
- Le régime réel : plus complexe mais permettant de déduire toutes tes charges réelles
Si tu dois t’affilier à l’URSSAF
Si tu passes en LMP ou si tu es concerné par l’exception des locations saisonnières, tu devras :
- Déclarer tes recettes locatives sur le site de l’URSSAF
- Payer tes cotisations sociales qui incluront :
- L’assurance maladie
- La retraite de base et complémentaire
- Les allocations familiales
- La contribution à la formation professionnelle
Le montant de ces cotisations sera calculé en fonction de tes revenus, généralement entre 20% et 43% de ton bénéfice.
FAQ : Tes questions sur LMNP et URSSAF
Quelles sont les cotisations sociales à payer en LMNP ?
En principe, si tu restes dans les clous du statut LMNP (moins de 23 000 € de recettes annuelles OU moins de 50% de tes revenus globaux), tu n’as pas de cotisations sociales à payer à l’URSSAF. Tu ne paieras que les prélèvements sociaux de 17,2% sur tes revenus locatifs dans le cadre de ton imposition normale.
Quel montant ne pas dépasser en LMNP pour éviter l’URSSAF ?
Pour éviter les cotisations URSSAF, tu dois respecter au moins une de ces deux conditions :
- Recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 €
- Ces recettes représentent moins de 50% de tes revenus globaux
Si tu fais de la location saisonnière, tu dois rester sous les 23 000 € (ou 5 268 € pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes).
Comment est calculée la part des revenus locatifs dans mes revenus globaux ?
Pour déterminer si tes revenus locatifs représentent plus de 50% de tes revenus globaux, l’administration prend en compte tous tes revenus imposables : salaires, pensions, revenus fonciers, plus-values, etc. Le calcul se fait sur l’année civile, et c’est le montant brut (avant abattements) qui est pris en compte pour la comparaison.
Si je dépasse les seuils, puis-je revenir au statut LMNP ?
Oui, le statut LMNP ou LMP est déterminé chaque année en fonction de tes revenus. Si une année tu dépasses les deux seuils et deviens LMP, tu peux parfaitement redevenir LMNP l’année suivante si tes revenus locatifs diminuent ou si tes autres revenus augmentent, faisant ainsi repasser la part des revenus locatifs sous la barre des 50%.
Y a-t-il un simulateur URSSAF pour la location meublée ?
L’URSSAF propose un simulateur en ligne pour estimer tes cotisations sociales si tu es concerné. Il te permet de calculer approximativement ce que tu devras payer si tu passes en LMP ou si tu dépasses les seuils en location saisonnière. Ce simulateur est disponible sur le site officiel de l’URSSAF dans la section dédiée aux travailleurs indépendants.
